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巫庆涛

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日志

 
 

营销、房地产、趋势  

2010-11-02 22:04:13|  分类: 工作相关 |  标签: |举报 |字号 订阅

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我做广告出身,行业做得久了,自然会涉及到房地产领域其他方面的东西。

2000——2004年的地产,营销主要依靠线上传播,大量的线上媒介支持,报纸、杂志等平面媒体、户外、公交站台等等,电视媒体只是一个辅助工具,这个时期,传播成为营销中的决胜力量,在策略、平面上的竞争,尤为重要。在这个时期出现了相对和不错的一些平面广告,而到达率和来电量两项指标,都还能完成销售的要求,在这个阶段,几乎是没有行销的,几乎依靠坐销就能够完成。

这个时候的开发商,都比较喜欢和广告公司探讨策略、文案、平面,线上传播的内容,我记忆比较深刻的是万科当初进入成都的时候,时任万科集团的副总郁亮,和我们缠在一起,讨论了一周,每日深夜至2、3点,然后叫司机送我们小组成员回家,这也是我对万科的第一印象,看到了职业经理人的做事风格,从这个角度,我对当初的万科是认可的,也对项目很有信心。(当时的万科城市花园,位于成都的东郊的不毛之地,交通、配套都极为不成熟。)而且,郁总作为万科集团的副总,对当时我们一群略带青涩的年轻人,却相当仔细的听取我们的意见,而不是很简单粗暴的叫我们执行他的思路。这一点,对我来说,也是非常深刻的。

房地产经过这么多年的洗礼,现在已经进入一个精细化的时代,表现在各个方面,产品细节上,更多的技术、新材料、新理念的进入,产品从建筑到景观,各个层面都相当的成熟,当然,这点指的是一级城市。细节的成熟,代表着行业的成熟。

而营销,受到资讯泛滥的影响,更需要精细化。从简单的线上到各个层面的渠道、终端、活动,体验,互动的进入,一个立体化的格局出现,需要各个媒介、渠道的整合力度也大大加强。因为竞争在不断的加强。

房地产业的现状可以用一个词来形容:“乱矿流”。目前的情况是几乎是个人都想拿到一块地,3、5亩,不嫌少。而央企,更是动辄上万亩的土地,在强大的资金优势下,全国的一级城市已经成为各大央企角逐的地盘,众多资金,资源不具备优势的房地产开发商,只能退居2、3级城市。县城甚至乡镇,打着城市化进程的开发商,无不想分一杯羹。一快10来亩的县城土地,便可以产生上千万的利润,在钱面前,谁人能不睁大血红的双眼,这样的利润,这样的速度,基本就是捡钱。错,是源源不断的流向开发商的口袋,在开发商眼里,钱就不是个东西,实在太容易了。

现在的地产模式,叫做“房地产连锁超市”,便利店的连锁模式,唯一要做的就是拿地、拿地再拿地。房地产的核心竞争力不是设计、制造,不是产品开发,是地块,资金。央企赚大钱,赚一级城市,剩下的小鱼小虾,挥师二级市场,从农村包围城市,房地产开发如火如荼,蔚为壮观。

中国是一个靠人口红利的国家,接下来迎接的将是房地产轰然倒塌的局面,不是预言,房地产最多不过10年的光景,一级城市还能支持5年。

最后的结果,是——全线崩盘。

中央政府已经控制不了房地产这辆失控的大车,这辆车没有刹车装置……

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